楼上住（zhù）户漏水问题

徐先生花费大量时间和**刚（gāng）刚装修（xiū）好的房子（zǐ），被楼上住户住户跑水搞得（dé）厨（chú）房、卫（wèi）生（shēng）间、客厅（tīng）部分屋顶浸泡（pào）起皮。找到楼上业主（zhǔ），答复是他家一点（diǎn）也没有漏，并且很不情愿配合检（jiǎn）查问题（tí）。虽（suī）说经物业公司工程人员（yuán）多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为（wéi）物业在装修管理上没有（yǒu）尽到（dào）责任，所以拒绝缴纳（nà）物业管理费。对（duì）物业公（gōng）司（sī）的服务不满意，是否可以不交物业（yè）管理费（fèi）？徐先生应该（gāi）向谁要（yào）求索赔？

案例分析：

1. 楼（lóu）上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不（bú）好导致水渗漏（lòu）或者（zhě）楼上（shàng）业主过失导致跑水，但无（wú）论哪（nǎ）种（zhǒng）原因引起都与物业管理（lǐ）公司无（wú）关，不涉及（jí）物业管理（lǐ）公司与业主的（de）法律关系。

2. 房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间（jiān）基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发（fā）商交付的房屋存在（zài）瑕疵（cī）导致水管（guǎn）跑水致使（shǐ）业主遭受损失（shī），开发商应当承担违约赔偿（cháng）责任（rèn）。

3. 楼上业主过失导致（zhì）跑水涉（shè）及业（yè）主之间基于（yú）侵犯行为而产生的（de）侵权法律关系，楼上（shàng）业（yè）主的（de）过错导致楼下（xià）业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵犯应当承担侵权赔偿责任。

4. 物业管（guǎn）理（lǐ）公司在本案中涉及对受损（sǔn）业主家（jiā）内部的维护（hù）和修缮（shàn）。由于受损部位不属于公共设施、公（gōng）共区域，该（gāi）部分的物（wù）业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范（fàn）围，而属于特殊（shū）的物（wù）业管理服（fú）务（wù），对该部分维修当（dāng）另行支付费用，业主没（méi）有理由（yóu）拒（jù）缴物业（yè）管理费。